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重庆2019上海第三季度写字楼省钱 服务至上「上海莱坊房地产经纪供应」
发布时间:2019/12/03

重庆2019上海第三季度写字楼省钱, 9月12日,市府出台了关于进一步促进外商投资的26条具体措施,旨在在更广领域、更深层次吸引外商投资。其中,放宽或取消金融机构外资股权比例限制将进一步扩大在证券、基金以及人寿保险等多个金融领域的对外开放,同时也将激发上述领域企业对于办公场所的租赁需求。同月上海举行42个外资项目集中签约仪式,投资总额共约人民币550亿元,涉及智能制造、生物医药、化工、集成电路、新能源、新材料、商贸、金融等多个领域。外商企业对于进入新兴产业和金融领域的热情有望带动这些行业的积极发展,就长期而言,2019上海第三季度写字楼,上述行业的写字楼市场租赁需求中,外商企业仍将扮演重要角色。

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莱坊是全球知名私营房地产顾问服务公司。成立于1896年,总部位于伦敦。莱坊在全球六大洲60个***设有超过512个办事处。集团聘有超过19,030名专业人士,每年管理总值逾1.57万亿美元(相等于1.12万亿英镑)的商业、住宅及农业物业,并向各大业主、买家、开发商、投资者及企业客户提供专业建议。以上已包括莱坊的美洲伙伴Newmark Grubb Knight Frank和美国伙伴Douglas Elliman Fine Homes的数据。 莱坊在大中华房地产市场基础深厚,在中国香港、北京、上海、广州、深圳、中国台湾省台北市及中国澳门均设有办事处,能为客户在多元化的房地产相关服务上,提供优质的专业建议及解决方案。

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值得注意的是,联合办公在目前的写字楼租赁市场依然有不俗的表现,不少联合办公品牌继续租赁写字楼面积。WeWork继第二季度在北外滩一方大厦租用大面积之后,第三季度在浦东小陆家嘴的时代金融中心租用了4,500平方米的办公面积。此外,新加坡联合办公企业JustCo计划租用南京西路仲益大厦约3,300平方米的面积新建一个办公空间。这是JustCo继位于中山公园长宁来福士三号楼以及南京西路会德丰广场之后的在上海的第三家联合办公空间。


由于第三季度新入市项目有限以及科技、医药和人工智能等前沿行业租赁需求稳定,再加上业主方给予较好的租赁价格和装免补贴,使得市场租赁需求略有回暖,第三季度甲级写字楼市场整体空置率环比下降1.4个百分点至12.1%。


浦东前滩仍然是整体市场内为数不多的热点区域,吸引了包括金融、生物医药、前沿科技以及高端制造和贸易等众多类型企业迁入。近期新竣工交付的楼宇和存量写字楼均录得不错的入驻率。第三季度,前滩写字楼市场的平均入驻率从年初的27%左右跃升至目前的60%。法国农贸企业路易达孚在晶耀前滩二期1号楼租用了2,100平方米的办公面积。

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政策回顾


7月26日,市**办公厅印发《上海市人民**关于本市促进跨国公司地区总部发展的若干意见》,并于9月1日起开始正式实施。其中,优化地区总部认定标准使得更多企业例如互联网、数字化等新兴领域轻资产企业可以符合地区总部认定,享受财政补贴和税收减免等政策优惠。良好的营商环境将推动企业积极发展,无论是规模的扩张抑或是新设立办公地点或者设立分支机构对于上海整体写字楼市场租赁需求的增加大有裨益。


8月6日,国务院批准设立中国(上海)自由贸易试验区临港新片区,推出多项积极政策旨在形成国际业务、跨境金融服务、前沿科技研发、跨境服务贸易等功能集聚,其中先行产业智能网联和新能源汽车在临港已形成产业集聚。9月份,包含制造、应用、服务和功能平台四大类型共24个智能网联新能源汽车重点项目签约,涉及总投资近人民币80亿元。企业集聚带来的产业发展机遇使临港的商办项目也获得市场关注,更多企业会选择临港作为办公场所,对于未来上海整体写字楼市场的发展也有积极的影响。




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租金及价格


第三季度,核心商务区内平均租金环比下滑0.9%至每天每平方米人民币11.3元,租金下跌趋势有所放缓。其中,南京西路和淮海中路区域的平均租金维持在第二季度水平。小陆家嘴区域内部分租金一直维持在高位的楼宇业主开始调低报价,致使平均租金继续环比下跌1.2%至每天每平方米人民币12.2元。


第三季度,世纪大道区域市场平均租金环比下跌3.3%至每天每平方米人民币8.9元,是本季度租金跌幅比较大的写字楼市场。业主方减租以及增加装免补贴的租赁策略继续行之有效,之前新项目入市以及P2P企业退租大幅度增加的空置面积得到有效吸纳。世纪大道沿线写字楼的平均空置率已经连续四个季度保持下降,目前为14.6%,该区域凭借相较核心区而言较低的租金以及临近小陆家嘴区域的距离优势,成为承接小陆家嘴外溢需求的优先之一。例如,重庆富民银行在越秀大厦租用了1,200平方米的办公面积。


尽管第三季度整体写字楼市场租金继续跌势,但亦有一些写字楼子市场的平均租金稳步提升。徐家汇的平均租金环比上涨2.7%至每天每平方米人民币7.6元。区域内港汇恒隆广场的租务活动活跃,带动了整个徐家汇租金的上扬。新东方教育在港汇恒隆广场租用了1,650平方米的办公面积。

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国内企业的租赁需求依旧占据主导地位,超过60%的租赁需求来自于国内企业;欧美企业的租赁需求占比仅在20%左右。金

融、专业服务、TMT以及生物医药行业的写字楼租赁需求仍然比较活跃。


第三季度,市府出台并实施了多项利好政策,鼓励国内及外商企业积极投资和参与高端制造、前沿科技以及高端金融等行业,对于上海整体写字楼市场未来租赁需求的增加具有积极意义。


第四季度,我们预计还将有90万平方米左右的新项目入市,主要分布在徐汇滨江及浦东后世博区域。新供的增加将对于上述区域的市场租金产生下行压力。


考虑到整体市场需求较弱且未有新需求增长点出现,我们预计第四季度市场租金仍将继续环比下跌1-2%,而整体空置率在大量新供入市的影响下预计将有所攀升。


此外,人工智能及其衍生产业在相关激励政策的扶持下继续成为甲级写字楼长期稳定的市场租赁需求来源。


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